चट्टान से छलांग लगाने से पहले देखें

1. भवन के लिए पूंजी योजना

2. पूंजी सुधार (पिछले इतिहास और लागत अनुमान और समय सीमा सहित भविष्य की योजनाएं)

3. भवन के लिए बंधक (नियम/शर्तें/नवीकरण विकल्प क्या हैं)

4. प्रबंधन समझौता (वर्तमान में प्रबंधन अनुबंध धारण करने वाली कंपनी; लागत/सेवाएं)

5. सार्वजनिक और अपार्टमेंट स्थानों पर अभ्रक सर्वेक्षण

6. तहखाने और अन्य सार्वजनिक स्थानों पर खिड़की के फ्रेम को घुमाना जो कि कृन्तकों / कीड़ों और पानी की क्षति के लिए प्रवेश बिंदु हो सकते हैं

7. पानी/बिजली के मीटर। प्रत्येक वर्ष की लागत की समीक्षा की जानी चाहिए। क्या लागत साल दर साल समान है?

आवेदन पैकेज। हेड्स यूपी (वे यूपी)

प्रत्येक संभावित सह-ऑप खरीदार को तीन शर्तें याद रखनी चाहिए: डाउन पेमेंट, डेट-टू-इनकम रेशियो और पोस्ट-क्लोजिंग लिक्विडिटी।

• बाधा एक: डाउन पेमेंट प्रारंभिक नकद हिस्सा है जो खरीदार विक्रेता को शेष राशि के साथ बैंक या अन्य ऋणदाता द्वारा वित्तपोषित करने के लिए भुगतान करता है। को-ऑप्स चाहते हैं कि मालिकों के पास अपने घरों में इक्विटी हो। डाउन पेमेंट 20-50 प्रतिशत (सार्वभौमिक नहीं) से चल सकता है। कुछ उच्च-स्थिति वाली इमारतें बिना किसी वित्तपोषण की अनुमति के सभी नकद खरीद पर जोर दे सकती हैं।

• बाधा दो: ऋण-से-आय अनुपात। खरीदार के मासिक ऋण की राशि को उसकी मासिक आय से विभाजित किया जाता है। कई सहकारी समितियों के लिए अनुमेय ऋण से आय अनुपात 25-30 प्रतिशत पर सबसे ऊपर है। कई बोर्ड समग्र वित्तीय तस्वीर को भी देखते हैं। अगर कोई सामाजिक सुरक्षा पर है और प्रति माह केवल $ 2100 लाता है, लेकिन बैंक या निवेश में $ 10 मिलियन है, तो ऋण-से-आय अनुपात कोई मुद्दा नहीं हो सकता है।

• बाधा तीन। समापन के बाद चलनिधि। डाउन पेमेंट करने के बाद संभावित खरीदार को आसानी से उपलब्ध धन की राशि। इसमें बैंक में नकद, मनी-मार्केट और/या स्टॉक फंड, स्टॉक पोर्टफोलियो, ट्रेजरी बिल, जमा प्रमाणपत्र (तरल माना जाता है) शामिल हो सकते हैं। आईआरए और अन्य सेवानिवृत्ति खातों को तरल नहीं माना जाता है, न ही जीवन बीमा पॉलिसियां, स्टॉक या व्यक्तिगत संपत्ति के बिना निवेश वाले शेयर (यानी, अचल संपत्ति, कला के काम)।

अंगूठे का नियम - खरीदार के पास दो साल के लिए बंधक और रखरखाव का भुगतान करने के लिए पर्याप्त नकदी होनी चाहिए, अगर उसकी आय किसी कारण से समाप्त हो जाती है, जैसे कि नौकरी की छंटनी या बीमारी।

बोर्ड कभी-कभी एक वर्ष की तरलता और एस्क्रो में रखी गई एक वर्ष की नकदी के लिए समझौता करेंगे जो एक संभावित खरीदार को समय से पहले तरल संपत्ति बेचकर एस्क्रो नकदी जुटाने की अनुमति देता है और बोर्ड को मन की शांति देता है।

कुछ बोर्ड दलालों और खरीदारों को उनकी संख्यात्मक आवश्यकताओं के बारे में पहले ही सूचित कर देंगे ताकि स्वीकृति की कम संभावना वाले लोगों को समय और परेशानी से बचाया जा सके। अन्य बोर्डों की कोई पूर्ण आवश्यकता नहीं है और मामला-दर-मामला आधार पर निर्णय लेते हैं।

जोखिम बनाम पुरस्कार

CoOpLiving.Part5 .2 3 | eTurboNews | ईटीएन — जॉर्ज रॉयन - royan.com.ar

सभी खरीदारी में जोखिम होता है। NYC को-ऑप खरीदने के मामले में, कई कारक खरीदार के नियंत्रण में नहीं होते हैं, जिनमें खराब प्रबंधन वाली इमारत, आलसी सहकारी बोर्ड या अप्रशिक्षित या अपर्याप्त बिल्डिंग स्टाफ शामिल हैं। शेयरधारकों को प्रमुख भवन मरम्मत के लिए बीओडी द्वारा लगाए गए अप्रत्याशित विशेष आकलन से निपटना पड़ सकता है जो अप्रत्याशित थे और रखरखाव भुगतान मुद्रास्फीति की तुलना में तेजी से बढ़ सकता है। बीओडी सबलेट या अन्य नीतियों को बदल सकता है, जिससे अपार्टमेंट किराए पर लेना और/या पालतू स्वामित्व असंभव हो जाता है। संभावित खरीदारों की मनमानी बोर्ड अस्वीकृति के कारण आपके अपार्टमेंट को बेचना एक चुनौती हो सकती है क्योंकि बीओडी का एक सदस्य आपके खिलाफ शिकायत रखता है।

आगे जा रहा है

आपको अपने सपनों का अपार्टमेंट मिल गया है। आपका वकील, लेखाकार, इंटीरियर डिजाइनर, वास्तुकार और परिवार सभी एक ही पृष्ठ पर हैं। आप और मालिक बिक्री मूल्य पर समझौता कर चुके हैं और अब इसे बंद करने का समय आ गया है।

बंद करने का समय

NYC में को-ऑप बंद होने का समय हस्ताक्षरित खरीद अनुबंध होने के समय से 2-3 महीने लग सकता है; हालांकि, वास्तविक दुनिया में इसे बंद होने में कितना समय लगता है और यह कई कारकों पर निर्भर करता है और खरीदार के सीधे नियंत्रण से बाहर हो सकता है:

1. एक प्रायोजक अपार्टमेंट खरीदने वाली सभी नकद खरीद। 2-3 महीने (या उससे कम) पर योजना बनाएं…लेकिन,

2. एक अनुभवहीन वकील के साथ एक संपत्ति से ख़रीदना - देरी

3. सहकारी बोर्ड पैकेज अधूरा हो सकता है या इसमें त्रुटियां हो सकती हैं - देरी

4. प्रबंध एजेंट आवेदन की समीक्षा करने में धीमा है और इसे बोर्ड को भेजने में देरी करता है - देरी

5. सहकारी बोर्ड कई बिक्री की समीक्षा कर रहा है और वे बीओडी ध्यान देने के लिए प्रतिस्पर्धा कर रहे हैं - देरी

6. छुट्टी की अवधि के दौरान जमा किया गया बोर्ड पैकेज - देरी

7. साक्षात्कार शेड्यूलिंग विरोध (आप और बीओडी) - देरी

8. बीओडी निर्णय नहीं ले सकता - देरी

9. विक्रेता या खरीदार असहयोगी हैं - देरी

बंद करने की लागत

• वकील की फीस। $1,500-$4,000 के बीच। आमतौर पर लेनदेन के समापन पर भुगतान किया जाता है। बैंक के वकील ($1,000) के लिए अतिरिक्त शुल्क हो सकता है।

• हवेली कर। न्यूयॉर्क शहर में हवेली कर की सीमा $1,000,000 है (यह संभावना नहीं है कि कोई हवेली इस कीमत पर बिकेगी)। तकनीकी रूप से कर को एक हस्तांतरण कर माना जाता है, जो खरीदार द्वारा $ 1,000,000 के बराबर या उससे अधिक की संपत्तियों पर भुगतान किया जाता है। कर की राशि अलग-अलग होती है और यह 1 प्रतिशत से शुरू होने वाली एक स्नातक दर है जो खरीद मूल्य की श्रेणियों के आधार पर $3.9 या उससे अधिक की संपत्तियों के लिए अधिकतम 25,000,000 प्रतिशत तक बढ़ जाती है।

• टाइटल बीमा (केवल कॉन्डोस)। एक कोंडो खरीदने और एक बंधक प्राप्त करने के लिए शीर्षक बीमा की आवश्यकता होती है और आमतौर पर खरीद मूल्य का 0.45 प्रतिशत चलता है। यह खरीदारों और उधारदाताओं को घर के मालिक होने से पहले संपत्ति के मालिकाना हक के दावों से बचाने के लिए अधिग्रहित किया जाता है।

• बंधक रिकॉर्डिंग कर (केवल Condos)। इसके लिए खरीदारों को $ 1.8 के तहत बंधक राशि पर 5,000,000 प्रतिशत और $ 1.925 से अधिक की बंधक राशि पर 500,000 प्रतिशत का भुगतान करना होगा। यह ऋण राशि है न कि खरीद मूल्य। मैनहट्टन में एक औसत अपार्टमेंट के लिए $2,000,000 में 20 प्रतिशत की गिरावट के साथ, 1.925 प्रतिशत शुल्क है 1,600,000 डॉलर की ऋण राशि पर लगभग $30,800 अकेले बंधक रिकॉर्डिंग कर के लिए।

• फ्लिप टैक्स (सहकारिता)। यह एक को-ऑप अपार्टमेंट बिक्री लेनदेन के दौरान सहकारी को भुगतान किया गया स्थानांतरण शुल्क है। शुल्क तकनीकी रूप से कर नहीं है और इसलिए संपत्ति कर के रूप में कटौती योग्य नहीं है। फ्लिप टैक्स की राशि और इसके लिए भुगतान कौन करता है (खरीदार या विक्रेता) सह-ऑप से सह-ऑप में भिन्न होता है। जानकारी आम तौर पर इमारतों के मालिकाना पट्टे या कानूनों द्वारा सहकारिता में उल्लिखित है।

• अतिरिक्त फीस। बंधक शुल्क, पुनर्लेखन व्यय, आकस्मिक व्यय आदि।

• न्यूयॉर्क राज्य और एनवाईसी स्थानांतरण कर (नया विकास Condos केवल)। (prevu.com)

अंत में

जब सौदा अंत में पूरा हो जाता है, तो खरीदार विक्रेता को अपना पैसा देता है। विक्रेता खरीदार को डीड (कॉन्डो के लिए) या मालिकाना पट्टा (सह-ऑप्स के लिए) देता है और हर कोई अपने जीवन के साथ आगे बढ़ता है।