पूर्व में फेडरल नेशनल मॉर्टगेज एसोसिएशन या FNMA कहा जाता है, फैनी मॅई 1938 में स्थापित किया गया था। इसका प्रारंभिक लक्ष्य महान मंदी के बाद आवास उद्योग को प्रोत्साहित करना था। इसने आवासीय बंधक ऋणों के लिए पहला द्वितीयक बाजार भी बनाया। 1968 में, फैनी मॅई एक निजी, स्टॉकहोल्डर-मालिक, सरकारी-विनियमित निगम बन गया जिसके शेयर न्यू यॉर्क स्टॉक एक्सचेंज में कारोबार करते हैं।
फैनी मे ने देश भर में बंधक बनाने के लिए कम लागत वाली पूंजी प्रवाहित की और सीधे होमबॉयर्स को उधार नहीं दिया; इसके बजाय वे उधारदाताओं के साथ व्यापार करना सुनिश्चित करते हैं कि वे बंधक धन से बाहर नहीं चलते हैं। फैनी मॅई बड़े बिल्डरों और रियल एस्टेट कंपनियों को $ 25 मिलियन की राशि में और अधिक से अधिक 12 महीने के लिए धन के लिए मास्टर प्रतिबद्धताओं को प्रदान करता है।
जैसा कि बाजार ने हाल ही में देखा है, फैनी मॅई और फ्रेडी मैक दोनों को परेशानी का सामना करना पड़ा। पिछले सप्ताहों में, सरकार ने अभूतपूर्व तनाव के समय एसोसिएशन को तरलता प्रदान करने के लिए फैनी मॅई को संरक्षकता में रखने का निर्णय लिया। अधिक महत्वपूर्ण बात यह है कि, सरकार ने पूंजी, राजकोष और फैनी के नियामक, फेडरल हाउसिंग फाइनेंस एजेंसी पर अपने मुद्दों को संबोधित किया, जो कार्यकारी उपाध्यक्ष केनेथ बेकन के अनुसार, उपरोक्त प्रत्येक इकाई के लिए 100 बिलियन डॉलर तक की फंडिंग के लिए एक पसंदीदा स्टॉक खरीद समझौता स्थापित करने पर सहमत हुई। फैनी मॅई के लिए आवास और सामुदायिक विकास के अध्यक्ष।
“जैसा कि हमने बहुत सारे नुकसान का अनुभव किया है, बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों में ऋण वाला एक निवेशक, उपलब्ध पूंजी और हमारी एजेंसी की रहने की शक्ति के बारे में आश्वस्त महसूस करेगा। उन्होंने जो दूसरा कदम उठाया, वह न केवल फैनी मॅई और फ्रेडी मैक के लिए, बल्कि फेडरल होम लोन बैंक सिस्टम के लिए भी एक नई सुरक्षित ऋण सुविधा तैयार करना था, क्योंकि सरकार चिंतित थी कि अगर एजेंसी ऋण जारी करने के लिए बाहर जाती है, और ऋण बाजार ओवरफ्लो, हम अब फंडिंग तक नहीं पहुंच सकते हैं, बेकन ने कहा, इन घटनाओं के कारण, फैनी मॅई के पास अब पूंजी के स्रोत हैं, तरलता का आश्वासन दिया गया है, और सरकार से समय-समय पर उनकी बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों को खरीदने का वादा किया गया है। यदि एजेंसी उन्हें बाज़ार में सही कीमत देगी।
चूंकि सरकार ने धनराशि लगाई है, इसलिए अब उसने फैनी मॅई पर प्रबंधकीय नियंत्रण रखने का फैसला किया है। निवेशक के लिए, इसका मतलब है कि एजेंसी व्यापार में बहुत अधिक है, बेकन ने कहा। “हम इस साल अपने पोर्टफोलियो को बढ़ता देखना चाहेंगे। इससे भी महत्वपूर्ण बात यह है कि बाजार ने किस तरह से प्रतिक्रिया दी है, हमारे ऋण पर इसका प्रसार कड़ा है। हम जारी करने के साथ $ 7 बिलियन का ऋण बचाने में सक्षम थे, 9 बिलियन डॉलर से अधिक की सदस्यता - हमने अब तक का सबसे बड़ा प्रसाद। शुरुआती संकेत कहते हैं कि यह काम कर रहा है।
मॉर्टगेज बैंकर्स एसोसिएशन के अनुसार, जून 64 के अंत में एकल-परिवार वाले घरों में बकाया ऋणों की दर 2008 प्रतिशत थी, जो पिछले वर्ष से 129 अंक अधिक है। इस वर्ष फौजदारी पर ऋण 2.75 प्रतिशत तक पहुंच गया, जो पिछले वर्ष की दर से दोगुना है। फ़ैनी मॅई की एकल-परिवार फौजदारी दर दूसरी तिमाही के अंत में 1.36 प्रतिशत से कम थी, लेकिन दरें अभी भी पिछले वर्ष की दर से दोगुनी हैं। “स्पष्ट रूप से, बाज़ार संकट में है। हमें शुरुआत में कीमतों में 7 से 9 प्रतिशत की गिरावट देखने की उम्मीद थी, लेकिन कुछ अनुवर्ती कार्रवाई के बाद, हम देखते हैं कि ऊपरी सीमा 15 से 19 प्रतिशत तक चढ़ जाएगी। यदि ऐसा हुआ, तो यह अभी भी महत्वपूर्ण है कि क्रेडिट रुक सकता है। तरलता के मामले में और भी कुछ करने की जरूरत है और फैनी की अंडरराइटिंग सही तरीके से की गई है। हम यह भी देखते हैं कि 'बंधक पर कोई पैसा नहीं या कम पैसा नहीं' का युग खत्म हो गया है। इसके अलावा एकल-परिवार ऋण पर जोखिम की परतें डालना, जब उनके पास दूसरा ऋण था, या समायोज्य दर बंधक या केवल ब्याज था, और बहुत सी चीजें जो उपभोक्ताओं को समझ में नहीं आईं, अतीत की बात हैं, ”बेकन ने कहा।
उन्होंने कहा कि वे धोखाधड़ी को बाहर करने में अधिक समय व्यतीत करेंगे।
किराये के बाजार पर भी प्रकाश डालना उतना ही महत्वपूर्ण है, एक विशाल बाजार जिस पर 850 के अंत में 2007 अरब डॉलर का बहु-परिवार ऋण बकाया था। इसका प्रमुख खिलाड़ी वाणिज्यिक बंधक समर्थित प्रतिभूतियां (सीएमबीएस) थी, जिसका बहु-परिवार ऋण 36 अरब डॉलर था। बंधक वित्तपोषित. फ़ैनी मॅई को उम्मीद है कि इस वर्ष यह राशि $2 बिलियन से कम होगी।
“यह बाज़ार ज़मीन से नीचे गिर गया है क्योंकि सीएमबीएस के मल्टीफ़ैमिली ऋणों पर विलंब दर लगभग 120 आधार अंक है; फ़ैनी मॅई के पोर्टफोलियो $170 बिलियन के कारोबार में चूक केवल 11 आधार अंक है। जबकि कुल मिलाकर वॉल्यूम बढ़ा है, चूंकि फैनी और फ्रेडी ने इस बाजार पर अपना दबदबा बना लिया है, इसलिए हमारा वॉल्यूम बढ़ गया है। इस वर्ष, हमने वर्ष की पहली छमाही में मल्टीफ़ैमिली वित्तपोषण पर $22 बिलियन का योगदान किया। वाचोविया, डॉयचे बैंक, वेल्स फ़ार्गो या पीएनसी जैसे अन्य खिलाड़ियों ने उस 18 बिलियन डॉलर में से 20 बिलियन डॉलर वितरित किए - उन्होंने इसे एक अच्छा व्यवसाय मॉडल माना; उनके पास ऋण का सहारा है और उन्होंने हमारे साथ जोखिम साझा किया है। चूंकि वाणिज्यिक बंधक बाजार में काफी उछाल आया था, इसलिए लोगों ने ऐसा होने से बचने के लिए सिस्टम को समायोजित किया, बेकन ने इस तथ्य को संबोधित करते हुए कहा कि चूंकि कई लोग अतीत में वाणिज्यिक बंधक समस्या से जल गए थे, इसलिए वे इस घटना के लिए तैयार थे। जबकि एकल-परिवार बाज़ार में, लोगों ने अपनी हामीदारी में ढील दी क्योंकि लोगों को 1990 की कोई याद नहीं है जब इसी तरह की घटनाएँ घटी थीं। अपराध दर इतनी कम होने का कारण यह है कि नई उत्पत्ति पर औसत ऋण-से-मूल्य 67 प्रतिशत था; ऋण सेवा कवरेज अनुपात 120 के उत्तर में है। “और जिस तरह से हम फैनी मॅई में हामीदारी करते हैं, हम किराए को नहीं बल्कि पिछले संग्रह को देखते हैं। हम बहुत रूढ़िवादी हैं क्योंकि हमारे कार्यक्रम पोर्टफोलियो को चालू रखते हुए 1980 के दशक से शुरू हुए थे,'' उन्होंने कहा।
मौजूदा बाजार का आकलन करते हुए बेकन का मानना है कि मल्टीमिली बाजार की वैकेंसी 7 प्रतिशत से नीचे है। “हम बाजार के बारे में अच्छा महसूस करते हैं, यह सोचकर कि अमेरिकी आबादी अभी भी जन्म दर और आव्रजन को बढ़ा रही है। फैनी मॅई एक जनसांख्यिकीय प्रोफ़ाइल को अगले दो वर्षों में अधिक से अधिक किराये की स्थिति में देख रही है। हम बहुत से वृद्ध लोगों को अपने घरों को बेचते हुए देखेंगे और स्वतंत्र रहने की सुविधा में स्थानांतरित करने के लिए स्वीकार करेंगे, जिनके पास कम रखरखाव और कम पहनने और उनके लिए आंसू मुद्दे हैं क्योंकि वे बड़े हो जाते हैं, ”उन्होंने कहा।
फैनी मॅई को सबसे अधिक चिंता इस समय नौकरी में "संदिग्ध" वृद्धि, तूफान, मंदी और लेन-देन की दरों (पूंजीकरण दरों के कारण खरीदारों और विक्रेताओं के बीच बड़ा विभाजन) जैसे "भगवान के कृत्य" की है। 6-7 प्रतिशत के बीच बेहद कम जो टिकाऊ नहीं थे)। “हम मतलब में उलट देखना शुरू कर रहे हैं, यानी कैप दरें ऋण दरों की तुलना में कम हो रही हैं, जिससे खरीदार और विक्रेता के मूल्यों के दृष्टिकोण के बीच एक बड़ा अंतर होता है, कभी-कभी अंतर के कारण कीमत में 15 प्रतिशत का अंतर होता है। ब्रिक (ब्राजील, रूस, भारत, चीन) के सभी उभरते देशों के लिए वहां बहुत सारी इक्विटी पूंजी मौजूद है, जिससे निवेशक अमेरिका की पेशकश से बेहतर विदेशी इक्विटी की ओर जाना पसंद करेंगे। इसीलिए निवेशक दो बार सोचते हैं, ”उन्होंने कहा।
यह लोगों के घरों में उच्च अपराधीता को देखने के लिए असली है। “लेकिन जब आप कार्यालयों और अपार्टमेंट को देखते हैं, तो यह उतना बुरा नहीं है। संक्षेप में, बहु-परिवार के घर अच्छा प्रदर्शन कर रहे हैं, लेकिन हम एक छोटे से बाजार को देखने की उम्मीद करते हैं, जहां लोग कैप दरों के लिए एक सामान्य आधार को देखते हैं। क्रेडिट क्रंच के साथ, हम वर्ष के अंत में 6 से 6.5 प्रतिशत तक न्यूयॉर्क के बाहर कैप की दरों को देखेंगे।
अमेरिकी क्रेडिट बाज़ार की स्थिति के बारे में चिंतित होने का एक वास्तविक कारण है। “लेकिन मेरा मानना है कि, यदि आप बाज़ार का विश्लेषण करें, तो सभी कथन/सामान्यीकरण पूरी तरह से सत्य नहीं हैं। हमारे पास एकल परिवार बाजार हैं जो खराब हैं, लेकिन देश के कुछ हिस्सों में कुछ खंड ठीक चल रहे हैं। जनसंख्या वृद्धि के संदर्भ में दीर्घकालिक बुनियादी सिद्धांत लागू हैं। वहां बहुत सारी सकारात्मक बातें हैं जिनमें सरकार द्वारा हमारे मुद्दों पर सशक्त और स्पष्ट तरीके से कार्रवाई करने का निर्णय भी शामिल है। इसलिए, मेरा मानना है कि फैनी मॅई के माध्यम से आवास बंधक में मजबूत तरलता आएगी, ”उन्होंने कहा।
समापन में, फैनी मॅई वीपी ने कहा, “मुझे आशा है कि यह उस दृष्टिकोण को प्रज्वलित करता है जो हमने 9/11 के बाद देखा था, क्योंकि दिन के अंत में, बाजार लोगों की भावनाओं से आगे बढ़ता है। अगर लोग उदास और नकारात्मक हैं, तो बाजार कभी बेहतर नहीं होंगे। उम्मीद है, लोग अमेरिकी बाजार की सच्ची विशेषता में अपने आशावाद को फिर से जागृत करते हैं और लोगों को वापस लेन-देन करने और लेनदेन करने के लिए नेतृत्व करते हैं। ”
इस लेख से क्या सीखें:
- The second step they took was create a new secured lending facility not only for Fannie Mae and Freddie Mac, but also for the Federal Home Loan Bank System, because the government was concerned that if the agency goes out to issue debt, and the debt markets overflows, we cannot access funding anymore,” said Bacon, explaining that due to these events, Fannie Mae now has sources of capital, assured liquidity, and the promise from the government to buy up their mortgage-backed securities, from time to time, if the agency would price them right in the marketplace.
- It is equally important to shed light likewise on the rental market, a huge market which had a multifamily debt outstanding at $850 billion at the end of 2007.
- More importantly, the government addressed its issues on capital, treasury and Fannie's regulator, Federal Housing Finance Agency which agreed to set up a preferred stock purchase agreement to fund up to $100 billion of each above-mentioned entity, according to Kenneth Bacon, executive vice president of Housing and Community Development for Fannie Mae.
