लेनदेन बाजार का निर्माण जारी है, ट्रॉफी की संपत्ति और प्लेटफार्मों की अत्यधिक मांग है, क्योंकि इस क्षेत्र में व्यापार में महामारी की गिरावट निवेशकों को रोकने में विफल है।
जो खंड होटल बाजार की परिधि में थे, वे निवेशकों के दिमाग के सामने अपना रास्ता तलाशने में सक्षम हो गए हैं, क्योंकि विस्तारित प्रवास जैसे उत्पाद, जो खुले रहने में सक्षम हैं, और अधिक आकर्षक बन गए हैं।
यूरोप में लेन-देन का बाजार उतना दूर नहीं है जितना कि US, जहां फोरक्लोज़ करने का निर्णय अधिक तेज़ी से लिया जाता है। यूरोपीय उधारदाताओं के पास अपने ग्राहकों के साथ अपने दीर्घकालिक संबंधों पर अधिक उदार और ध्यान केंद्रित करने के लिए एक प्रतिष्ठा है, जो कि उधारदाताओं की विभिन्न मानसिकता और क्षेत्रों में मिश्रित न्यायालयों में विभिन्न कानूनों द्वारा संचालित है।
यूरोप ने सीमित सेवाओं और ब्रांडेड होटलों के साथ-साथ परिवार के स्वामित्व वाले होटलों में कुछ गतिविधि देखी है, जिनमें से बाद वाले भारी दबाव में आ गए हैं क्योंकि अस्थिर वसूली जारी है। यद्यपि हम चुनौतीपूर्ण वसूली और राज्यों द्वारा समर्थित ऋणों के पुनर्भुगतान के कारण बहुत से नकदी-प्रवाह के मुद्दों को देख सकते हैं, बाजार में होटलों की तुलना में होटलों की मांग बहुत अधिक है, जिसने यह सुनिश्चित किया है कि कीमतें अधिक बनी रहें, और हम अभी तक व्यथित मूल्य निर्धारण नहीं देखा है जिसका कई लोगों ने अनुमान लगाया है। आइए पिछले महीनों में प्रमुख यूरोपीय लेनदेन को देखें।
पेरिस में, होटल पोंट रॉयल पेरिस कॉलोनी कैपिटल द्वारा एक अज्ञात शुल्क के लिए बेचा गया था, शहर के लैटिन क्वार्टर में सेंट-जर्मेन-डेस-प्रेज़ में साइट के लिए प्रति कुंजी $ 1m से अधिक होने की सूचना दी गई थी।
इसके अलावा, पेरिस में, रिपोर्टों से पता चलता है कि न्यूली में क्राउन प्लाजा आर्टब्रिज इन्वेस्टमेंट्स के साथ एक संयुक्त उद्यम में आईकेड पोर्टफोलियो का हिस्सा बन जाएगा। संपत्ति - शहर के केंद्र के बाहर एक रास्ता - लगभग € 100m के लिए बेचा गया माना जाता है और 2026 में डिलीवरी के साथ आवास में परिवर्तित होने की उम्मीद है।
सिटी सेंटर होटलों के प्रदर्शन पर चिंताओं के बावजूद, इस खंड में कुछ अतिरिक्त सौदे हुए हैं, क्राउन प्लाजा ब्लैकफ्रियर्स, लंदन में एक 204-कुंजी ऊपरी अपस्केल होटल, एक अज्ञात मूल्य के लिए लासेल को बेचा गया और रीजेंट होटल की खरीद ब्लैकस्टोन द्वारा प्रबंधित रियल एस्टेट फंड के लिए बर्लिन।
जैसा कि यह महामारी से आगे था, स्पेन भी लेनदेन के लिए एक लोकप्रिय गंतव्य बना रहा, यूनियन इन्वेस्टमेंट ने स्विस निवेशक पार्टनर्स ग्रुप से € 1882m के लिए होटल बार्सिलोना 75 को खरीदा। होटल को रैडिसन ब्लू के रूप में पुनः ब्रांडेड किया गया था। यह बार्सिलोना में यूनियन इन्वेस्टमेंट का दूसरा होटल था और यूनीइमो में: यूरोपा पोर्टफोलियो, बार्सेलो रावल में शामिल हुआ, जिसे उसने 2013 में हासिल किया था।
मैड्रिड में, Iberia Fund I द्वारा ActivumSG Capital Management की देखरेख की जाती है, जिसने संग्रहालय जिले में 161 कमरों वाले हार्ड रॉक होटल मैड्रिड को € 65m में Arlaes Management को बेच दिया। होटल 2021 में खुला और हार्ड रॉक इंटरनेशनल द्वारा संचालित किया जाना जारी रहेगा।
मैड्रिड में कहीं और, nico Hotels ने Hotel nico मैड्रिड को A&G प्राइवेट बैंकिंग को एक अज्ञात राशि में बेच दिया। लेन-देन के बाद, nico Hotels होटल को 20 साल के पट्टे के तहत संचालित करना जारी रखेगा जिसमें ऑपरेटर के लिए कई बायबैक विकल्प शामिल हैं।
पुर्तगाल के पड़ोसी लिस्बन में, बीपीआई के इमोफोमेंटो फंड ने इंटरकांटिनेंटल एस्टोरिल को फंडो डी इन्वेस्टिमेंटो इमोबिलियारियो फेचाडो टूरिस्टिको II से लगभग €22m में खरीदा, जिसे TF टूरिस्मो फंडोस द्वारा प्रबंधित किया जाता है। साइट का प्रबंधन आईएचजी द्वारा किया जाता रहेगा।
ट्राफी की संपत्ति ने भी अपनी अपील जारी रखी है, जिसमें निवेशक एक खरीदना चाहते हैं और फिर एक विस्तार योग्य मंच बनाना चाहते हैं। कई मध्य पूर्वी सॉवरेन फंड सक्रिय रूप से इन दुर्लभ संपत्तियों को खोजने या अंतरराष्ट्रीय स्तर पर छोटे ऊपरी लक्जरी होटल समूह विकसित करने की तलाश में हैं। बाजार का यह छोर श्रम की कमी पर सबसे अधिक दबाव में है, लेकिन ऐसी कई तकनीकें हैं जिनका उपयोग आप कर्मचारियों को आकर्षित करने और बनाए रखने के लिए कर सकते हैं (पिछले लेख से लिंक) जिसका अर्थ है कि यह कोई मुद्दा नहीं है।
रिसॉर्ट्स में पहले से कहीं अधिक रुचि रही है, और इनमें से कई ने महामारी के दौरान लेनदेन किया है, क्योंकि उनके आकर्षण और लचीलापन, मेहमानों के लिए एक सुरक्षित और आरामदायक स्थान प्रदान करते हैं।
हयात द्वारा $2.7bn में Apple Leisure की खरीद अब तक का उच्च बिंदु रहा है, लेकिन इस सेगमेंट में भी ऐसा ही होने की संभावना है, भले ही कोई घरेलू यात्रा सौदों के बारे में विचार न करे, जो बिक्री से शुरू हो गए थे। रूमपॉट महामारी की शुरुआत में।
सेक्टर के कुछ पोर्टफोलियो सौदों में से एक में, एंगेल एंड वोल्कर्स एसेट मैनेजमेंट ने स्कॉटलैंड, इबीसा और सार्डिनिया में लगभग €280m के लिए तीन होटल खरीदे। इनमें सेवन पाइन्स ब्रांड के तहत दो होटल शामिल हैं - इबीसा और सार्डिनिया में। पूर्व एक 185-सुइट परिसर है, और सार्डिनिया संपत्ति में व्यापक नवीनीकरण हुआ है और 76 कमरों और सुइट्स के साथ फिर से खोला गया है। स्कॉटलैंड में, Kelso के बाहर, Heiton में Schloss Roxburghe, 2019 में एक होटल के रूप में खोला गया। 600-वर्ग-मीटर स्पा कॉम्प्लेक्स, मीटिंग रूम और 58 सुइट्स वाला एक एक्सटेंशन 2022 में खुलने वाला था।
यूरोप में अभी भी बहुत सारे गैर-ब्रांडेड रिसॉर्ट हैं, और वे ऐसे निवेशकों की तलाश कर रहे हैं जो एक ब्रांड जोड़ेंगे - और वे निवेशक एक ब्रांड होने पर ऋणदाताओं को आसानी से खोजने में सक्षम होते हैं। फिर भी, तेजी से हम देख रहे हैं कि एक अच्छी प्रबंधन कंपनी, जिसकी वितरण पर पकड़ है, इसका मतलब यह हो सकता है कि आप एक ब्रांड की लागत को छोड़ सकते हैं, खासकर वेनिस, एम्स्टर्डम या बार्सिलोना जैसे संतृप्त बाजारों में। हमने पाया है कि ऋणदाता भी इसके आसपास आ रहे हैं और इस बात की सराहना करने में सक्षम हैं कि अच्छा परिसंपत्ति प्रबंधन वह आश्वासन प्रदान करता है जो एक ब्रांड ने पारंपरिक रूप से दिया है।
जबकि मौजूदा परिसंपत्तियों के संबंध में उधार देना अधिक लचीला हो गया है, विकास अधिक चुनौतीपूर्ण बना हुआ है, और हम वहां कई बेहतरीन उत्पाद देख रहे हैं, जिन्हें जमीन पर उतारना मुश्किल हो रहा है। हम उम्मीद करते हैं कि इसमें आसानी होगी क्योंकि ट्रेडिंग का पूर्वानुमान लगाना आसान हो जाता है।
अब आइए यूरोप में इस अप्रयुक्त होटल संपत्ति वर्ग को देखें: विस्तारित स्टे होटल। जहां वित्त पोषण हो रहा है और सौदे किए जा रहे हैं, वे अपार्टहोटल में हैं, जो उन आनंददायक यात्रियों को पकड़ रहे हैं जो एक देश में काम करने के लिए मजबूर नहीं हैं, लेकिन उनके पास बड़े बजट नहीं हैं। वे सह-जीवन के लिए आकर्षित नहीं होते हैं, जो काफी महंगा साबित हुआ है, बल्कि वे दो या तीन महीने के ठहरने की तलाश में हैं और खुद की देखभाल करने की क्षमता रखना चाहते हैं, लेकिन होटल सुविधाओं तक भी पहुंच प्राप्त करना चाहते हैं। संकट से दो तीन साल पहले विस्तारित रहने वाले उत्पाद एक गर्म विषय थे, क्योंकि यह वास्तव में यूरोप में मौजूद नहीं है। इस प्रकार के उत्पादों के इस क्षेत्र में बढ़ने की बहुत बड़ी संभावनाएं हैं, और वे अमेरिका और ऑस्ट्रेलिया में सिद्ध हुए हैं। महामारी का मतलब था कि यूरोप में कई लोगों द्वारा पहली बार उनका उपयोग किया गया था, और इसने निवेशकों को आकर्षित किया है।
यूरोप के सबसे बड़े होटल मालिक, Pandox ने 40.5m पाउंड में Adagio Aparthotel Edinburgh का अधिग्रहण किया। होटल का केंद्रीय स्थान इसे व्यापार और अवकाश यात्रियों दोनों के लिए आकर्षक बनाता है। संपत्ति 2016 में एक व्यापक शहर विकास परियोजना के हिस्से के रूप में बनाई गई थी।
बार्सिलोना, या एम्स्टर्डम जैसे शहरों में, जहां अति पर्यटन हुआ है और अधिक होटलों के निर्माण को सीमित करने वाले अधिस्थगन हैं, इस प्रकार के उत्पाद रडार के अंतर्गत आते हैं। होटल निवेशक के लिए विकल्प यह है कि एक महीने के न्यूनतम किराये के साथ इन लक्ज़री रेंटल उत्पादों का निर्माण किया जाए, और बार्सिलोना में, आप प्रति माह €5,000 से €7,000 प्राप्त कर सकते हैं।
इसके अलावा, कैनरी द्वीप जैसे रिसॉर्ट स्थानों में, दूरस्थ कार्य ने लंबी अवधि के प्रवास में वृद्धि की अनुमति दी। बेशक, कम औसत दरों के साथ, लेकिन हमने महामारी की शुरुआत के बाद से इस विस्तारित-रहने वाले क्षेत्र में कुछ अच्छा प्रदर्शन देखा, और यह प्रवृत्ति दूरसंचार के विकास के साथ-साथ जारी रहेगी।
आप द स्टूडेंट होटल जैसे उत्पादों के साथ एक समान मॉडल देखते हैं, जहां वे एक पारंपरिक होटल नहीं हैं, लेकिन उन छात्रों को लक्षित करते हैं जो सिटी सेंटर अपार्टमेंट में रहने में सक्षम नहीं होंगे, लेकिन उनके साथ रहने का खर्च उठा सकते हैं। वे उस तरह के ग्राहकों को आकर्षित कर सकते हैं जिनके पास एक बड़ी तनख्वाह की तरह नहीं है, लेकिन वे अभी भी पर्याप्त राजस्व कमाते हैं और इसे महान एफ एंड बी और सुविधाओं के साथ बढ़ा सकते हैं, जो होटल को स्थानीय समुदाय के साथ एकीकृत करने में मदद करता है, बदले में इसे एक मजेदार बना देता है और रहने के लिए आकर्षक जगह।
रिकवरी असमान बनी हुई है, लेकिन होटल आकर्षक निवेश के रूप में मौजूद हैं। महामारी का मतलब है कि हमने गोदामों जैसे अन्य परिचालन अचल संपत्तियों में रुचि देखी है, लेकिन होटलों के साथ आप दैनिक आधार पर एक कमरा किराए पर ले रहे हैं। इसकी तुलना एक शॉपिंग मॉल से की जाती है जहां आपको कुछ वर्षों के लिए पट्टे पर हस्ताक्षर करने की आवश्यकता होती है, और बस। होटलों के साथ हर दिन एक नया अवसर है, जबकि यह एक बहुत ही विशिष्ट बाजार है, आप निवेश पर उच्च प्रतिफल देख सकते हैं। और अगर आपके पास सही स्थान, सही ऑपरेटर और विशेषज्ञ परिसंपत्ति प्रबंधक हैं, तो लाभ उल्लेखनीय हो सकता है।
इस लेख से क्या सीखें:
- सिटी सेंटर होटलों के प्रदर्शन पर चिंताओं के बावजूद, इस खंड में कुछ अतिरिक्त सौदे हुए हैं, क्राउन प्लाजा ब्लैकफ्रियर्स, लंदन में एक 204-कुंजी ऊपरी अपस्केल होटल, एक अज्ञात मूल्य के लिए लासेल को बेचा गया और रीजेंट होटल की खरीद ब्लैकस्टोन द्वारा प्रबंधित रियल एस्टेट फंड के लिए बर्लिन।
- European lenders have a reputation for being more lenient and focused on their long-term relationships with their clients, which is driven in part by the different mindsets of the lenders and part by the different laws in the assorted jurisdictions in the regions.
- Although we can see lots of cash-flow issues due to the challenging recovery and the repayment of the states-backed loans, there is much more demand for hotels than there are hotels on the market, which has ensured that prices remain high, and we have not seen yet the distressed pricing which many have anticipated.
