फ्रांस और स्पेन - छुट्टी के घरों की सौदेबाजी

जैसा कि पूरे यूरोप में संपत्ति की कीमतें गिरती हैं, विदेश में एक छुट्टी गृह के मालिक होने का मौका कभी भी बेहतर नहीं हो सकता है। और स्टर्लिंग के साथ विदेशी मुद्राओं के खिलाफ संघर्ष - गुरुवार को यूरो के मुकाबले छह महीने के निचले स्तर को छूना - बाद में जल्द से जल्द आगे बढ़ना बुद्धिमानी हो सकती है। लेकिन सौदेबाजी कहां हैं?

नवीनतम आंकड़े बताते हैं कि पुराने पसंदीदा फ्रांस और स्पेन हॉलिडे होम के खरीदारों के साथ अपनी लोकप्रियता हासिल कर रहे हैं। लेकिन निवेशकों के लिए तस्वीर इतनी सकारात्मक नहीं है, जो अपनी खरीद पर एक बड़ा रिटर्न चाहते हैं, कुछ पूर्व यूरोपीय हॉटस्पॉट अब निश्चित रूप से सर्द दिख रहे हैं।

ओवरसीज मॉर्गेज फर्म कोंटी के मुताबिक, इस साल उसे अब तक मिली 31 फीसदी पूछताछ फ्रांस में संपत्ति के बारे में हुई है, जबकि पांचवां से ज्यादा स्पेन के बारे में था। कोंटी के निदेशक क्लेयर नेस्लिंग का कहना है कि खरीदार उन क्षेत्रों से चिपके हुए हैं जिन्हें वे जानते हैं और भरोसा करते हैं, और बुल्गारिया, तुर्की और दुबई जैसे अधिक साहसी क्षेत्रों से मुंह मोड़ रहे हैं।

स्पेन ब्रिटेन के अवकाश गृह खरीदारों के साथ अपनी लोकप्रियता बनाए हुए है क्योंकि बाजार में संपत्तियों की अधिक आपूर्ति के कारण कीमतों में भारी गिरावट आई है। कुछ मामलों में, कोस्टा डेल सोल में कीमतें 40/2006 में शिखर के बाद से 7 प्रतिशत तक गिर गई हैं।

इसका मतलब है कि उन लोगों के लिए जिन्होंने हमेशा धूप में जगह खरीदने का सपना देखा है, लेकिन लागत से दूर हो गए हैं, अब यह देखने का समय है।

स्पैनिश बाजार में संपत्तियों की भरमार ने यूके की एक फर्म को विशेष रूप से "व्यथित" संपत्तियों के लिए खरीदारों को खोजने और खोजने के लिए एक सेवा शुरू करने के लिए प्रेरित किया है, आमतौर पर पुनर्स्थापन, प्रोबेट या आंशिक-विनिमय संपत्ति।

ऑनलाइन संपत्ति कंपनी, whitehotproperty.co.uk, वर्तमान में लोकप्रिय पर्यटन स्थलों में लगभग 4,000 व्यथित संपत्तियों का विपणन कर रही है - कुछ मामलों में - बड़ी छूट के साथ। एक उदाहरण में, Torrevieja में एक चार-बिस्तर, दो-बाथरूम डुप्लेक्स अपार्टमेंट को €118.400 (£102,068) कर दिया गया है, जो मूल पूछ मूल्य पर 27 प्रतिशत की छूट है।

इसी तरह, कोस्टास जैसे पर्यटक हॉटस्पॉट में पूल के साथ तीन बेडरूम वाला विला €400,000 में खरीदा जा सकता है। तीन साल पहले बाजार की ऊंचाई पर इसकी कीमत करीब €650,000 होगी।

अंतरराष्ट्रीय संपत्ति निवेश फर्म एसेट्ज़ के मुख्य कार्यकारी स्टुअर्ट लॉ, ब्रिटेन के घर खरीदारों की स्पेन में निरंतर रुचि को यूके से इसकी निकटता, इसकी धूप जलवायु और रेतीले समुद्र तटों की एक बहुतायत से नीचे रखता है।

अपेक्षाकृत कम संपत्ति की कीमतों में वृद्धि का मतलब है कि ब्रितानी स्पेन में खरीदने की अच्छी स्थिति में हैं - जब तक वे निवेशक-ग्रेड मूल्य वृद्धि की उम्मीद नहीं करते हैं। मांग से अधिक आपूर्ति के साथ, अपेक्षाकृत कम अवधि में ठोस रिटर्न पर निर्भर पेशेवर संपत्ति डेवलपर के लिए स्थिति अनाकर्षक है।

कानून कहता है: "स्पेन एक निवेश के दृष्टिकोण से खरीदारी करने के लिए एक बहुत ही कठिन जगह है, खासकर यदि आप किराए के साथ अपनी सभी लागतों को कवर करने के इच्छुक हैं। अत्यधिक आपूर्ति किराये के बाजार को प्रभावित कर रही है और विनिमय दर मदद नहीं कर रही है।

"अगर किसी ने छुट्टी के घर पर अपना मन लगाया है कि वे किराए पर नहीं जा रहे हैं तो स्पेन आदर्श है, और एक समस्या जो एक निवेशक को समस्या का कारण बनती है वह कीमतों को कम करने में मदद कर रही है। बड़े पैमाने पर विकल्प हैं, और कुछ बहुत अच्छी कीमत भी हैं। ”

हालाँकि, हालांकि स्पेन में बहुत अपील हो सकती है, यूरोपीय महाद्वीपीय संपत्ति बाजार समग्र रूप से अभी तक ठीक नहीं हुआ है। नीदरलैंड, डेनमार्क, स्लोवेनिया और स्लोवाकिया सभी ने वर्ष की दूसरी तिमाही में घर की कीमतों में दो अंकों की गिरावट देखी है।

लेकिन प्रमुख डरावनी कहानी बुल्गारिया है। बाल्कन में पूर्व हॉटस्पॉट अब उधारदाताओं और खरीदारों के लिए एक समान क्षेत्र नहीं है, इसके भूमि रजिस्ट्री डेटा से पता चलता है कि 35 की पहली छमाही में रियल एस्टेट लेनदेन में सालाना 2009 प्रतिशत की गिरावट आई है।

बुल्गारिया में इंटरनेशनल रियल एस्टेट फेडरेशन के अनुसार, 40 की इसी अवधि की तुलना में 2009 के पहले आठ महीनों में पहले के फैशनेबल काला सागर क्षेत्र में भूमि की कीमतों में औसतन 2008 प्रतिशत की गिरावट आई है। सोफिया, वर्ना और समोकोव सहित बुल्गारिया के सभी प्रमुख शहरों और समुंदर के किनारे के रिसॉर्ट्स, साथ ही शीतकालीन रिसॉर्ट बोरोवेट्स ने इसी अवधि में 50 प्रतिशत के क्षेत्र में गिरने की सूचना दी।

स्टुअर्ट लॉ ने ब्रितानियों को हर कीमत पर बुल्गारिया से बचने की चेतावनी दी। वह कहता है: “यह बहुत ही भयानक है; बाजार के नीचे कहाँ है? हमारा सवाल हमेशा से रहा है 'आप परेशान क्यों होंगे?' बहुत सारे बेहतर स्थान हैं, या तो करीब, अच्छे या उतने ही सस्ते। स्पेन की तुलना बुल्गारिया से... वास्तव में कोई विकल्प नहीं है। स्पेन लगभग हर बॉक्स पर टिक करता है और बहुत करीब और आसान है?"

उनका सुझाव है कि यदि संभावित हॉलिडे होमबॉयर्स आगे और दूर जाना चाहते हैं, तो उन्हें अमेरिका पर विचार करना चाहिए, जहां कुछ सौदे मिल सकते हैं। "कोई भी जो कभी भी फ्लोरिडा में एक छुट्टी घर के मालिक होने की इच्छा रखता है और हाल ही में नहीं देखा है, वह वास्तव में हैरान होने वाला है कि उन्हें क्या मिल सकता है। हमने ऑरलैंडो टाउनहाउस को प्रमुख रिसॉर्ट्स में €50,000-€70,000 में देखा है।"

एक कारण यह है कि कई लोग इस समय यूरोप से परहेज कर रहे हैं, वह है पाउंड की स्थिति। पिछले दो वर्षों में मुद्रा बाजारों में अभूतपूर्व अस्थिरता रही है, स्टर्लिंग के मूल्य में यूरो के मुकाबले 30 प्रतिशत से अधिक उतार-चढ़ाव आया है। पाउंड वर्तमान में €1.1 के आसपास खरीदता है, कई मुद्रा विश्लेषकों का अनुमान है कि समानता बहुत जल्द होगी।

विदेशी मुद्रा डायरेक्ट के निदेशक स्टीफन ह्यूजेस को डर है कि स्टर्लिंग "ढह रहा है"। उनका तर्क है कि मुद्रा व्यापारी एक बात पर सहमत हैं: "स्टर्लिंग के तेजी से और दूर गिरने की संभावना है।"

संभावित गिरावट के साथ, मौजूदा या संभावित यूरोपीय घर खरीदारों को अपनी सुरक्षा के लिए क्या करना चाहिए? करेंसी ब्रोकर HiFX के निदेशक मार्क बोदेगा का सुझाव है कि जो लोग विदेश में खरीदारी करना चाहते हैं उन्हें "फॉरवर्ड कॉन्टैक्ट" पर विचार करना चाहिए। "यह आपको अभी मुद्रा खरीदने और बाद में इसके लिए भुगतान करने की अनुमति देता है," वे बताते हैं। "आपको अनुबंध की परिपक्वता पर अभी 10 प्रतिशत जमा और 90 प्रतिशत शेष राशि का भुगतान करना होगा, लेकिन यह ग्राहकों को एक वर्ष तक विनिमय दर में लॉक करने की अनुमति देता है।"

जूलियन कनिंघम, अंतरराष्ट्रीय संपत्ति एजेंट नाइट फ्रैंक से, महाद्वीप पर ब्रिटिश विक्रेताओं को उनकी पूछ कीमतों को कम करने की सलाह देते हैं। वह कहते हैं: "समझदार विक्रेता संभावित खरीदार को कम मांग मूल्य के रूप में किसी भी मुद्रा लाभ को पारित कर रहा है। लेकिन उस लाभ का एक निश्चित प्रतिशत संभावित खरीदार को दिए बिना, यह सौदा करना बहुत कठिन बना देता है। ”

हॉलिडे होम स्वर्ग: फ्रांस नंबर एक क्यों बना हुआ है

यह देखना मुश्किल नहीं है कि फ्रांस ब्रितानियों के लिए सबसे लोकप्रिय विकल्प क्यों बना हुआ है। सड़क, रेल और हवाई मार्ग से आसानी से पहुँचा जा सकता है, संभावित खरीदार केवल बजट एयरलाइनों की दया पर नहीं हैं। यूके की तुलना में फ़्रांस में घर की कीमतें लचीला बनी हुई हैं, और बंधक फंडिंग भी काफी हद तक अधिक आकर्षक है।

नेस्लिंग कहते हैं: "फ्रांस में, ऋणदाता हमेशा थोड़ा अधिक सतर्क रहे हैं। उन्होंने निश्चित रूप से उस चरम दृष्टिकोण को नहीं लिया है जो यूके के अधिकांश उधारदाताओं ने किया था। पूरे ऋण संकट के दौरान हम अभी भी फ्रांस में €100 से अधिक के ऋण के लिए 250,000 प्रतिशत गिरवी रखने में सक्षम हैं।"

फ्रांस में चार-पांचवें से अधिक गिरवी निश्चित हैं और सभी नए बंधकों में से अधिकांश कम से कम एक वर्ष के लिए नियत हैं। उधार देने की यह रणनीति एक और कारण है कि फ्रांसीसी संपत्ति बाजार, कुल मिलाकर, ब्रिटेन की तुलना में बेहतर प्रदर्शन कर रहा है।

फ्रेंच नेशनल एसोसिएशन ऑफ रियल एस्टेट एजेंट्स के अनुसार, पिछले साल देश में घर की कीमतों में गिरावट की अवधि के बावजूद, फ्रांस में कीमतों में वास्तव में इस साल की दूसरी तिमाही में 3.9 प्रतिशत की वृद्धि हुई है।

अंतरराष्ट्रीय संपत्ति निवेश फर्म एसेट के मुख्य कार्यकारी स्टुअर्ट लॉ इस बात से सहमत हैं कि फ्रांस में बंधक उधारदाताओं ने अपने मानदंड को काफी हद तक अपरिवर्तित रखा है, यह तर्क देते हुए कि क्योंकि वे सामर्थ्य के आधार पर उधार देते हैं, फ्रांस में कीमतों में एक अस्थिर उछाल को रोका गया है। वह कहते हैं: "फ्रांस के दक्षिण में कीमतों में मुश्किल से उतार-चढ़ाव आया है क्योंकि बैंकों को नहीं लगता कि उनके पास वहां पर्याप्त जोखिम है।"